Joanna

營業「房地合一、實價課稅」制度

指房產買賣時房屋及土地價格合併後的實質總價，扣除取得成本後，對實際獲利徵稅。目前台灣採房地分離制度，房屋獲利課徵財產交易所得稅、房屋持有兩年內出售另課奢侈稅，而土地增值獲利部分繳交土地增值稅。「房地合一實質課稅」用意在使房地買賣增值部分統一以實價課稅，取代現行房屋交易獲利實價課稅，然土地部分卻以與實際市價相去甚遠的公告現值為稅基的雙軌制。 現行房屋稅、地價稅、土增稅是按照評定現值、公告地價、公告現值為稅基課稅，然都與只是市價的2~8成，與市價有極大落差，被學者專家詬病助長炒房。

為推動「房地合一課稅」，未來房屋交易的資本利得稅、土地增值稅，及排除自用住宅及長期持有、奢侈稅存廢等議題，接下來也將與房產業者交換意見。

房地分開課稅的問題存在已久，在評價上也有問題，像是有所有權人將不動產的大部分價值灌注於土地，藉以規避土增稅，外界因此有房地合一的稅改聲浪。翻閱過去的不動產稅改歷史，由於茲事體大，沒有一次成功推動房地合一稅制，然而，放眼國際沒有任何國家像台灣一樣房地分離課稅。

稅改團體參玖參公民平台認為，台灣房地產在長期不健全的稅制下，已深深影響經濟發展，高房價、所得稅不公、過多資金流向房地產等，有太多因房產稅制衍生的現象。稅制應全面改革，包含持有稅、資本利得稅及相關配套措施，財政部不應只檢討資本利得稅，或只提高房屋稅稅率，呼籲將「持有稅稅基應參考市價」、「資本利得稅應以實際獲利為稅基」、「房地合併課稅」等。

國內現行不動產稅制

房地合一課稅是指房屋及土地，以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅。「房地合一」用意在使房產買賣能夠劃一屬於增值利益部分的課稅方式，取代土地交易利得按公告現值課徵土地增值稅；房屋的交易利得按實價課徵所得稅的雙軌制，進而達到不動產交易利得實價課的目的。
房地合一稅制取代現行土地與房屋稅分離課徵的雙軌制，且擬定自用住宅與長期持有者有減徵優惠。房地合一稅已於2015年6月5日經立法院三讀通過，訂於2016年1月1日實施。
房地合一稅

免稅範圍：

一、自用住宅：免稅額400萬。

二、符合農業發展條例第三十七條籍地三十八條之一規定得申請不課徵土地增值稅之

   土地籍期土地改良物(作農業使用之農業使用)。

三、被徵收或被徵收前先行協易價購之土地及其土地改良物。

四、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。

自用住宅之條件：

一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房地、土地：

(一)個人與其配偶及未成年子女設籍登記、持有並居住於該房屋聯旭滿六年。

(二)交易六年內，無出租、供營業或執行業務使用。

(三)個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

繼承或受遺贈取得者，得將備繼承人或遺贈人持有其間合併計算。

重購按比例退稅：

一、出售自住房地，自完成移轉登記二年內，重購自住房地者，得於重購完成移轉登

   記五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自己繳納稅額計算退還。

二、先購買自住房地後，自完成移轉登記二年內，出售其他自住房地者，亦同，得按

   前項規定之比率計算扣抵稅額。

停止課徵奢侈稅：

自中華民國105年1月1日起，訂定銷售契約銷售第二條第一項第一款規定之特種貨物，停止課徵特種貨物及勞務稅。

地主建屋出售何種條件下免課徵營業稅及營利事業所得稅？

說明：營業稅法第一條規定：『在中華民國境內銷售貨物或勞務及進口貨物，均應依本

     法規定課徵營業稅。』

『將貨物之所有權移轉予他人，以取得代價者，為銷售貨物。』故在中華民國境內建

屋出售，係屬在我國境內銷售，自應依上開規定辦理。

（一）建屋出售者，除土地所有權人以持有一年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋

     出售，應按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅，均應按其出售房屋之所得課徵

     綜合所得稅外，均應依法辦理營業登記，並課徵營業稅籍營利事業所得稅。

（二）前項土地所有權人以持有一年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售者，於  

     計算所得核課綜合所得稅時，應由該土地所有權人檢具建屋成本及費用之支出

     憑證暨有關契約，憑以計算其所得。

（三）興建設公司合建分屋之地主如非屬前述以持有一年以上之自用住宅用地與建設

     公司合建者，其分得之房屋迄未出售亦未辦理營業登記者，稽徵機關應予列管。

（四）至於個人提供土地以合建分售或合建分成方式與建設公司合建者，該各人如僅

     出售土地，應免辦理營業登記。

（五）個人以其持有非自用住宅用地或持有未滿1年之自用住宅用地建屋、拆除改建

     房屋或與營業人合建分屋，嗣出售其所有之房屋，如該地屬都市土地面積為超

     過3公畝或非都市土地面積為超過7公畝，且符合下列條件之一，得免辦理營

     業登記，免課徵營業稅及營利事業所得稅：

（１）非自用住宅用地興建前持有10年以上。所稱『持有10年以上』，指自土地完成

     移轉登記之日起算至房屋合准拆除日屆滿10年，或自土地完成移轉登記之日起

     算至建照執照核發日屆滿10年，擇一認定；因繼承取得者，自被繼承人取得所

     有權並完成移轉登記之日起算；因夫妻間贈與或依民法第1030條之1規定行使

     剩餘財產差額分配請求權而取得者，自夫妻他方原取得所有權並完成移轉登記

     之日起算。

（２）興建後持有自建或分得房屋，銷售前土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地

　　　辦戶籍登記，且無出租或供營業使用連續滿2年者。

     所稱『連續滿2年』，指自戶籍遷入之日至訂定銷售契約之日連續滿2年；因繼

     承、夫妻間贈與或依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權而取

     得者，得溯及自被繼承人、夫或妻等土地所有權人本人或其配偶、直系親屬戶  

     籍遷入之日連續滿2年。

※ 符合前述條件之個人，如設有固定營業場所(包含設置網站或加入拍賣網站  

     等)、具備營業牌號(不論是否以依法辦理登記)或僱用員工協助處理房屋銷售事

     宜者，仍應依法辦理營業登記，課徵稅及營利事業所得稅。

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